(资料图片)

今年上半年百强房企合约销售增速转负。2023 年6 月30 日，克而瑞披露了2023年上半年房企的销售业绩。虽然2023 年6 月销售业绩较2023 年5 月小幅回升（销售额环比增长9.5%），但年初至今百强房企的合同销售额进一步走弱，2023年上半年录得同比下降0.4%，由2023 年1-5 月8.2%的增长转为负值。考虑到6 月份通常是房企推出更多新项目的旺季（为更好的上半年销售业绩），我们认为在购房情绪低迷的情况下，房地产合约销售将继续保持疲软趋势。展望今年下半年，我们预计行业催化剂来自1）房贷利率下降，且仍有下行空间；以及2）更多购房刺激方案，不仅仅是放松限购政策。

市场新玩家正迅速扩大市场份额。目前，我们认为民企开发商正在加快撤退步伐，这使得国企开发商的竞争力更为凸显。2023 年上半年销售排行榜前20 的开发商中，有12 家为国有企业背景，占合约销售总额的71.0%。2023 年上半年销售排行榜前50 名的开发商中，国企占26 家，占合约销售总额的65.2%。我们认为，随着民企开发商逐渐撤退，市场新玩家将迅速获得市场份额。但这并不意味着这些新玩家的市场规模会大幅度的扩张。我们认为，资金安全和盈利能力是未来房地产开发企业竞争力的两个关键。

我们预计需求端将出现全方位的政策刺激。2023 年6 月，5 年期LPR 下调10个基点至4.20%，这是自去年8 月以来的首次下调。事实上，在中央“因城施策”

的指导下，大部分城市在今年上半年均采取宽松政策。然而，我们认为支持政策的力度尚未恢复到2014-2016 年期间的水平，当时政府采取了更多的支持性措施刺激去库存。2023 年6 月25 日，扬州宣布取消各区限购、限售政策。考虑到依然偏弱的销售表现，我们预计今年下半年部分核心高线城市有可能取消限购和限售。

我们建议投资者在选股上保持谨慎。优质房企中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。

另外，我们也推荐绿城管理（09979 HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。

风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及 2）购房需求下行。